誰も住まなくなった実家を、思い切って売ることにした——。区切りがついてホッとするのも束の間、「売ったお金にも税金がかかるの？」「いくら持っていかれるんだろう」と、新たな不安が頭をよぎる方は少なくありません。実家の売却で出た利益には、原則として譲渡所得税という税金がかかります。けれども、一定の条件を満たせば大きく負担を減らせる特例も用意されています。
特に知っておきたいのが、マイホームを売ったときの「3000万円特別控除」と、相続した空き家を売ったときの「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」の2つです。条件にあてはまれば、利益から最大3000万円を差し引いて税金を計算できるため、税額がゼロになるケースもあります。この記事では、譲渡所得税の基本的な仕組みと、これらの特例のおおまかな条件を、家族の目線でやさしく整理します。なお、税制は複雑で例外も多いため、ここでの内容はあくまで一般的な目安です。実際の適用判断は、必ず税理士や税務署にご確認ください。
実家を売る決断にも、その後の税金にも、心が揺れて当然です。使える控除や特例を知れば、不安はきっと軽くなります。
譲渡所得税は、不動産を売って出た「利益（譲渡所得）」に対してかかる税金です。ここで間違えやすいのが、税金は「売れた金額そのもの」にかかるのではない、という点です。たとえば3000万円で売れたとしても、その3000万円全部が課税対象になるわけではありません。買ったときの値段や売るためにかかった費用を差し引いた、手元に残る利益の部分にだけ課税されます。
計算の大まかな考え方は、「売った金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除」です。「取得費」とは、その家を買ったときの購入代金や建築費（建物は経過年数に応じて目減りした分を考慮します）。「譲渡費用」とは、仲介手数料や解体費、測量費など、売るためにかかった費用です。これらを差し引いた結果、利益が出ていなければ、原則として譲渡所得税はかかりません。
相続した実家でつまずきやすいのが「取得費が分からない」ケースです。先祖代々の土地や、購入時の契約書が見つからない古い家では、買った値段の証明ができないことがあります。その場合、売った金額の一定割合（おおむね5％）を取得費とみなして計算する方法がありますが、利益が大きく出てしまい税負担が重くなりがちです。古い権利証や売買契約書、領収書は、たとえ価値がなさそうに見えても捨てずに探しておくことをおすすめします。
譲渡所得税の税率は、その不動産をどれくらいの期間持っていたかで大きく変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」となり、長期のほうが税率はぐっと低くなります。短期はおおむね税率が高く設定されているため、急いで売ると思わぬ税負担になることもあります。
相続した実家の場合、所有期間は原則として亡くなった親（被相続人）がその家を取得した日から引き継いで計算します。つまり、親が長く住んでいた家であれば、相続してすぐ売っても「長期」に該当することが多く、税率の面では有利になりやすいのです。ただし、後述する空き家特例を使う場合は別のルールも絡むため、自分のケースがどちらに当たるかは慎重に確認しましょう。
「うちの場合、税金はいくらくらいになりそう？」「どの特例が使えるか分からない」という方へ。
まずは状況をお聞かせください。相談は無料です。
自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特例があります。利益が3000万円以内に収まれば、譲渡所得税がかからない計算になるため、影響はとても大きい制度です。実家であっても、相続後にあなた自身がそこに住んでいた場合などは、この控除の対象になる可能性があります。
主な条件は、おおむね次のように整理できます（細部はケースによって異なります）。
売る本人が実際に居住していた家屋とその敷地が対象です。住まなくなった場合でも、住まなくなった日から3年目の年末までに売るなど、期限のルールがあります。
配偶者や親子といった、生計を一にする親族などへの売却では、この控除は使えないのが原則です。第三者への売却が前提になります。
3000万円控除は、原則として数年に一度しか使えません。直近で同様の特例を使っている場合は重ねて適用できないことがあります。
控除を使って税額がゼロになる場合でも、特例を受けるには売った翌年に確定申告が必要です。申告しなければ特例は適用されないため、忘れずに手続きしましょう。
「自分は住んでいなかったから関係ない」と思っても、相続した実家を売る場合には、次に紹介する別の特例が用意されています。あきらめずに確認してみてください。
誰も住んでいない実家を相続して売る場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除」という、もう一つの3000万円控除があります。これは、増え続ける空き家を減らす目的でつくられた制度で、亡くなった親が一人暮らしをしていた実家などが主な対象です。条件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円を差し引けます。
こちらの主な条件は、おおむね以下のとおりです。いずれもケースによる判断が必要なため、目安として捉えてください。
特に注意したいのが期限です。この特例は、相続が始まった日から一定の期間内（相続開始日から3年を経過する日の属する年の年末まで）に売却することが条件とされています。「いつか売ればいい」と先延ばしにすると、せっかくの特例が使えなくなることがあります。実家を相続して売却を検討するなら、早めに期限を確認しておくことが大切です。
ここまで見てきたとおり、実家の売却にまつわる税金は、特例の使い方ひとつで結果が大きく変わります。最後に、税金で後悔しないために押さえておきたいポイントを整理します。
税金の話は専門的で、自己判断で進めると「使えたはずの特例を逃していた」という事態にもなりかねません。金額が大きいテーマだからこそ、売却を決める前の段階で、税理士や税務署、自治体の相続相談窓口など、専門家・公的窓口に相談することを強くおすすめします。この記事はあくまで全体像をつかむための一般的な説明であり、最終的な適用の可否は必ず専門家にご確認ください。
「実家を売りたいけれど、税金や手続きが不安」という方へ。
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